収益・事業用物件の売却は、数字だけでは決まらない。専門的な戦略で価値を最大化

収益・事業用物件の売却が“難しい”と言われる理由

難易度が高い理由

収益性から逆算される“投資家価格”での勝負になる

収益物件の価格は、買い手が将来得られると見込む賃料収入や利回りから逆算して決定されます。
そのため、個々の投資家のシビアな収益計算が価格に直結し、売り手の希望価格と乖離しやすいです。

レントロール・管理費・修繕履歴など資料が多い

多数のテナント情報（レントロール）、維持管理費用、過去の修繕・改修の履歴など、
物件の運営実績に関わる詳細な書類が多く、これらの精査に時間と専門知識を要します。

融資状況が価格に影響する

買い手の融資額や融資の可否が購入可能額を大きく左右します。
特に金融機関の融資姿勢の変化や、物件の担保評価によって、成立する価格帯が変動しやすい側面があります。

築年数より“利回り”・“実質利回り”が重視される

一般の住宅と異なり、築年数よりも年間収益を物件価格で割った利回りが最重要視されます。
管理費や固定資産税などの経費を差し引いた実質利回りで判断されるため、見かけの利回りだけでは勝負できません。

将来の修繕費を予測しなければならない

適切な収益計算のためには、数年後、数十年後に必要となる大規模修繕の費用とその時期を正確に見積もる必要があります。
この予測が甘いと将来のキャッシュフローが悪化するリスクがあります。

空室状況で価格が大きく変わる

現在の入居率はもちろん、立地や周辺環境から将来の空室リスクを評価されます。
空室率が高い、または見込まれる場合、期待収益が下がるため、物件価格に直接的なマイナス影響を与えます。

法務リスク（契約不適合・用途制限・境界問題）を見極める必要がある

建築基準法や都市計画法などに基づく用途制限、売買後の契約不適合責任、隣地との境界確定など、
専門的な法的な問題がないかを厳しくチェックされるため、リスクヘッジが不可欠です。

1つでも欠けると、買主の検討が止まり、売却価格が大きく下がる原因になります。

収益物件の価値の決まり方を知る

収益物件は、住まいの“感覚価値”ではなく、ビジネスとしての“数字”で評価されます。
具体的に重視される項目は次のとおりです。

投資家が見る6つのポイント

これらの情報がそろって初めて「投資判断」ができるため、データ整理が甘いと、売却価格が下がってしまいます。

事業用物件の売却は“立地 × 法務”が最重要

オフィス・店舗・倉庫・工場・事務所などの事業用物件は、収益物件とは違い、下記のポイントが重視されます。

わずかな条件の違いで買主層が変わり、売却までのスピードに大きく影響します。

売却価格は“資料の質”で変わる

重要資料一覧（多いほど有利）

レントロール

現在の全入居者の契約条件（賃料、契約期間、敷金・保証金など）をまとめたリストです。物件の収益性を評価する最も重要な資料であり、最新かつ正確であることが求められます。

過去の修繕履歴

過去に実施した建物や設備の修繕・交換の記録です。適切な維持管理が行われてきた証明となり、将来の大規模修繕費用の予測や、建物の構造的な健全性を判断する根拠になります。

管理会社の契約内容

管理委託契約書の内容（管理費用、業務範囲、契約期間など）です。管理体制の質や費用が適切か、また、契約の引き継ぎが可能かなどを投資家が確認し、ランニングコストを判断します。

年間運営費（ランニングコスト）

固定資産税、管理費、保険料、光熱費など、物件維持にかかる年間の全費用です。この情報をもとに、投資家は表面利回りではなく、実質利回りを正確に計算できます。

テナント契約書

各入居者との個別の賃貸借契約書の控えです。レントロールの裏付けとなるほか、
特約や保証金に関する詳細な条件を確認し、契約上のリスクがないかを精査するために必要です。

清掃・管理体制

日常の清掃や設備点検の実施頻度や体制に関する資料です。
物件の美観維持やトラブル対応能力を示すことで、テナント満足度や入居率を高く維持できるかを判断する材料となります。

空室の理由

現在空室がある場合、その期間や発生した具体的な理由（立地、賃料設定、設備不良など）を説明する資料です。
賃貸経営上の課題が明確になり、投資家が今後の改善策を検討するのに役立ちます。

市場資料との差

物件の賃料や価格が、周辺地域の類似物件の市場価格や賃料相場と比較して、どのような優位性や妥当性を持っているかを説明する資料です。物件の競争力を客観的に示します。

出口戦略（売却・建替・再生案）

将来、投資家が物件をどのように収益化していくか（数年後の売却価格予測、建替え時のシミュレーションなど）の提案資料です。この具体案があることで、投資の将来性が明確になります。

資料が整理されているだけで、投資家が検討しやすくなり、結果として高値売却につながります。

収益物件を“高く売るタイミング”

投資家は“数字と未来”を見るため、タイミングを逃すと、売却価格に大きな差が出ることがあります。

賃貸として残すか、売るべきか迷ったとき

判断基準

• キャッシュフローがプラスか
• 建物の残耐用年数がどれだけあるか
• 将来の修繕費がどれくらい必要か

特に、築古のアパートは“想定外の修繕”が利益を一気に圧迫します。
らいおん不動産では、賃貸シミュレーションと売却比較を行い、あなたにとって負担が少ない出口をご提案します。

売却方法は1つではありません

代表的な売却方法

状況に合わせて最適な出口を選べるのが収益物件売却の大きなメリットです。

らいおん不動産は“難しい物件ほど得意”

法務｜複雑な契約・賃貸借・相続にも強い

デジタル｜“投資家に刺さる”戦略的マーケティング

デザイン｜数字だけでなく“価値”まで伝える